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Diário Rio do Peixe

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Colunistas

Procedimento de regularização de construções irregulares

Projeto de Lei Complementar n.º 029/2017, do Executivo Municipal de Videira) – Audiência Pública dia 07/12/2017, pelas 13h30m.

05/12/2017 - 12:04:28
José Luís de Castro

O Projeto de Lei Complementar n.º 029/17, de 13 de novembro de 2017 do Prefeito Municipal de Videira (e a Exposição de Motivos n.º 114/17, da mesma data e autoria, que o acompanha), está na fase de audiência pública, acessível à participação de todas as pessoas, já no próximo dia 7 de dezembro, pelas 13h:30m, nas instalações da Câmara de Vereadores de Videira.

O presente projeto de lei (PLC n.º 029/17) cria o procedimento de regularização de construções irregulares no Município de Videira visando, conforme consta da Exposição de Motivos, “a regularização de todos os imóveis residenciais e comerciais no município, que em virtude de projeto ou execução da obra não podem ser regularizados com o Plano Diretor Vigente”.

De acordo com o Plano Diretor Municipal (PDM), aprovado pela Lei Complementar n.º 043/2006 de 21 de dezembro, é prioridade do Plano Diretor, entre outras, o controle das ocupações urbanas em áreas de risco e a regularização de ocupações situadas em áreas de preservação permanente, áreas irregulares e loteamentos irregulares. (cfr., Art.º 6º, inciso VI).

No Art.º 10º do Plano Diretor vigente, encontramos regras fundamentais sobre a função social da propriedade urbana, mormente quanto aos direitos e deveres, sobre o uso e a ocupação do solo e demais obrigações adstritas a essa mesma função – salientando-se, entre todos, que os direitos decorrentes da propriedade individual estarão subordinados aos interesses da coletividade (cfr., parágrafo 2º do aludido Art.º 10º).

Já nos Art.º 12º e 13º do PDM temos disposições relativas ao exercício da Gestão Democrática, inclusive sobre o pleno exercício da cidadania e a promoção da participação direta dos cidadãos nos processos de planejamento e tomada de decisões – com maior expressividade nos Art.º 110º e seguintes, mormente sobre a participação popular, assegurada pelo Poder Público, em debates, audiências e consultas públicas de instrumentos normativos, projetos e tomadas de decisão, no âmbito da gestão municipal descentralizada e participativa.

Em sede de audiência pública, nos termos do Art.º 120º/§1º do PDM, todos os documentos relativos ao tema da audiência devem ser disponibilizados com antecedência mínima de quinze dias da data da realização da mesma.

Desconheçemos se eles foram (ou não) disponibilizados às pessoas com essa antecedência mínima, em face da divulgação da Prefeitura de Videira (no dia 29/11/2017) sobre tal evento de participação popular do próximo dia 07 de dezembro, pelas 13:30horas, na Câmara de Vereadores de Videira.

E não dispomos de dados que nos permitam responder á questão de saber quantos imóveis e edificações estarão abrangidos por esta medida específica de regularização urbanística do PLC n.º 029/2017, contudo, independentemente do número de imóveis em situação irregular (ou clandestinos), certo é que a presente proposta de Lei é muito bem vinda e, por isso mesmo, devemos aplaudir a iniciativa da atual Administração Municipal de Videira.

De acordo com o PLC n.º 029/2017, de 13 de novembro, os pedidos/processos de regularização de todos os imóveis residenciais e comerciais no município que em virtude de projeto ou execução da obra não podem ser regularizados com o Plano Diretor Vigente, terão (somente) a participação processual dos seguintes sujeitos:

1. Do Requerente/Interessado (que poderá ser o proprietário, cessionário do imóvel em causa ou quem tenha interesse legítimo na regularização, embora a lei não indique, como veremos adiante, quem poderá pedir a regularização);

2. Do laudo técnico pericial elaborado por um profissional da área, contratado pelo requerente (Art.º 1º/§1 do PLC n.º 029/2017);

3. Da análise do Conselho Interno de Monitoramento do Plano Diretor (Art.º 2º/§2 do PLC n.º 029/2017) – somente quando se entender que as irregularidades possam ‘gerar grande impato negativo urbanístico local’ –, no nosso modesto entendimento, deverá ser uma competência própria do Departamento de Gestão Urbanística (nos termos do Art.º 133º da PDM de Videira) e não deste Conselho Interno;

4. Da Declaração do responsável técnico (Art.º 4º/VII e IX do PLC n.º 029/2017), com a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registo de Responsabilidade Técnica (RRT), conforme Anexo IV;

5. Da anuência da Secretaria de Planejamento, quando (e sempre que) for o caso (Art.º 4º/VIII do PLC n.º 029/2017) e com as suas decisões, aos casos omissos à presente Lei Complementar, nos termos do Art.º 15º da PLC n.º 029/2017;

6. Do Chefe do Executivo que será o órgão decisor (final) destes processos administrativos de regularização de imóveis residenciais ou comerciais no município (Art.º 1º do PLC n.º 029/2017).

A medida visa, conforme consta da aludida Exposição de Motivos, a regularização de todas as edificações que não possuem Alvará de Construção e Habite-se.

E, através desta proposta de lei, pretende-se autorizar o Chefe do Executivo a “regularizar as edificações irregulares iniciadas anteriormente à data de publicação desta Lei Complementar, edificadas em desconformidade com os limites urbanísticos estabelecidos no Plano Diretor do Município, desde que apresentem condições mínimas de higiene, segurança, estabilidade, salubridade e habitabilidade.” (cfr., Art.º 1º do PLC n.º 029/17).

Estabelece ainda o presente projeto legislativo, no seu Artigo 13º, que a “Lei Complementar terá validade de vinte e quatro (24) meses, contados a partir de sua vigência, cessando seus benefícios após esse prazo” – ou seja, os processos administrativos de regularização de construções deverão ser (iniciados e) concluídos até 2 anos após a vigência da Lei, sob pena dos pedidos serem “indeferidos e arquivados, não gerando direito à devolução do valor já pago do município” nos termos do seu Art.º 14º.

A iniciativa legislativa é, portanto, de aplaudir e, por isso mesmo, parabenizamos a Prefeitura de Videira pelo projeto de lei apresentado, visando a regularização de todos os imóveis e edificações que não possuam ‘Alvará de Construção e Habite-se’ ou que estejam desconformes com o exigido no Plano Direitor Municipal em vigência.

Sendo de aplaudir a iniciativa, no entanto, não podemos deixar de sugerir (aqui) algumas emendas ao texto da PLC n.º 029/17, por força de alguns aspetos omissivos ou imprecisos que nos parece conter a mesma proposta – podendo perfeitamente ser retificada e alterada pela Administração proponente, já que estamos na fase da Audiência Pública dessa PLC – como sejam as emendas que resumidamente propomos e indicamos:

1. Em primeiro lugar, na Lei proposta falta uma norma a explicitar, de forma clara e precisa, o que se entende, nos termos da mesma Lei Complementar, por construção irregular, construção clandestina, construção clandestina parcial ou não adequada para a atividade autorizada. Para tanto, deverá ser aditado um novo artigo, dizendo que, para efeitos da presente lei, se considera:

a. A construção irregular será ‘aquela construção, reforma ou ampliação executada total ou parcialmente em desacordo com o projeto aprovado pelo município’;

b. A construção clandestina ‘aquela executada sem prévia autorização do município, ou seja, sem projetos aprovados e sem a correspondente licença’;

c. A construção clandestina parcial será ‘aquela correspondente à ampliação de construção legalmente autorizada, porém sem licença do município’; e, por último,

d. A não adequada será ‘a construção para atividade originalmente legalizada cujo uso difere do inicialmente aprovado’.

2. Em segundo lugar, o projeto legislativo é omisso sobre quem tem legitimidade para apresentar os pedidos/requerimentos de regularização urbanística, sendo que, no nosso entendimento, devem ter legitimidade para o efeito:

a. O proprietário ou promissário comprador (do imóvel/edificado);

b. O legítimo possuidor;

c. O representante legal dos legitimados indicados nas alíneas antecedentes, desde que devidamente constituído para esse fim.

3. Acresce que, nestes processos, em momento algum está prevista a emissão de um parecer técnico responsável da Secretaria de Planejamento (ou do Departamento de Gestão Urbanística), que nos parece ser aqui cabível, tampouco se prevê a realização da fase de audiência prévia de interessados antes da decisão final do processo (o que deverá ser expresso na lei, concedendo-se um prazo para o efeito: por exemplo, de 10 dias) – ambos os casos devem ser incluídos na PLC, até, para segurança jurídica de todos.

4. Por outro lado, o prazo de vigência da Lei (de 24 meses) afigura-se bastante reduzido para os objetivos propostos alcançar – regularizar todos os imóveis em situação irregular e eliminar os mesmos da realidade social existente no município. É que, para tanto, a Lei deverá necessariamente atender todas as situações jurídicas e fatuais existentes na atualidade (como seja, por exemplo, aos imóveis que estão em processos de partilhas ou com conflitos judiciais, por relações litigiosas de condomínio ou de vizinhança), cujos requerentes podem estar interessados em aderir ao processo/programa de regularização urbanística, mas impedidos de o fazerem, em tão curto espaço de tempo (24 meses);

5. A este propósito propõe-se, no mínimo, a criação de um parágrafo único ao Artigo 13º da presente PLC n.º 029/17, dizendo o seguinte:

“O prazo para propor a regularização prevista nesta Lei Complementar será de dois anos a contar da aprovação e publicação desta Lei Complementar, podendo ser prorrogado por meio de decreto do Chefe do Poder Executivo, por prazo não superior a cento e oitenta dias, desde que o interesse público, devidamente comprovado, assim exigir.”

6. E, de forma a tornar totalmente abrangente e acessível a todos (os Videirenses) esta medida especial de regularização urbanística, deverá a Lei dispor de um Artigo (à semelhança do que sucede na maioria dos Municípios/SC como, por exemplo, em Florianopolis) dispondo o seguinte:

A regularização das construções sobre as quais haja questionamento na Justiça envolvendo direitos de condôminos ou de vizinhança ficará condicionada à decisão final da ação respetiva, ressalvados os casos onde a motivação da ação seja justamente a ausência de regularidade perante esta municipalidade.

7. Por outro lado, no nosso entender, deve a Lei Complementar prever ainda que, na aprovação do projeto de regularização, pela Secretaria de Planejamento (ou pelo Departamento de Gestão Urbanística), será emitido ao interessado uma Certidão de Regularização, a partir da qual o mesmo poderá solicitar a emissão do Alvará de Habite-se, condicionado à apresentação da documentação que lhe for exigida (por ex.: documento comprovativo de pagamento da compensação financeira devida) e ao cumprimento das condições/exigências que porventura tenham sido determinadas no deferimento do processo.

8. E, não menos importante, entendemos que “as Obras iniciadas anteriores à 01/01/1986” ou, pelo menos, as obras concluídas há mais de 30 anos), merecerem o desconto de 50% (previsto no inciso V do Art.º 10º do PLC) e uma maior simplificação administrativa na sua regularização, porquanto são construções erguidas há mais de 30 anos, sem problemas arquitetónicos ou de outra natureza, o que justificará a redução da documentação pedida pelo Município – por exemplo, exigindo-se somente a apresentação da Declaração do responsável técnico (Art.º 4º/IX do PLC n.º 029/2017) e o requerimento inicial (Anexo I).

9. Neste sentido, defendemos uma emenda ao PLC, com inclusão de um novo artigo que estabeleça expressamente o seguinte:

As obras de edificação habitacional ou comercial concluídas há mais de 30 anos, estão dispensadas de observar as formalidades e exigências da presente Lei Complementar, exceto quanto à compensação financeira, sendo bastante o requerimento inicial do interessado (Anexo I), acompanhado de Declaração do responsável técnico (Art.º 4º/IX), para obter o competente Alvará de Habite-se.

10. E, por último (mas não menos importante), achamos que a proposta de Lei deve prever expressamente – em emenda ao parágrafo único do Art.º 10º do PLC, sendo que o texto que aí consta é desnecessário e perfeitamente dispensável, até pelo próprio texto desse mesmo artigo (10º) – a isenção de qualquer compensação financeira para residências unifamiliares de até 70 metros quadrados, a fim de manter o caráter social do programa, o que a proposta de lei complementar, até agora, não o prevê.

A ideia do Município de Videira dispor de uma lei (e programa específico) a flexibilizar pontos importantes da legislação urbanística hoje vigente, com o intuito de facilitar aos proprietários e interessados a voluntária regularização dos seus imóveis e edificações irregulares (ou clandestinos) é de salutar e aplaudir, na medida da justa distribuição de benefícios e ônus da urbanização, garantindo a igualdade e justiça e a função social da propriedade urbana.

E, a ideia de dotar o programa de regularização urbanística, com limite de tempo – concedendo aos interessados uma derradeira oportunidade de regularização das suas construções – será uma medida certa, adequada e acessível a todas as pessoas, desde que contemple um prazo razoável e justo para o efeito, o que, no nosso entendimento, para abarcar a totalidade dos casos, deveria ser de 3 ou 4 anos – ou, pelo menos, de 24 meses, com possibilidade de prorrogação do prazo (por mais 180 dias ou outro).

Em conclusão, em boa hora chega a presente Proposta de Lei Complementar n.º 029/2017 à casa legislativa da Câmara de Vereadores de Videira – à semelhança do que sucedeu em muitos dos municípios brasileiros – e, por isso mesmo, aplaudimos a iniciativa da atual Administração, bem como a decisão de submeter a PLC n.º 029/17 à participação popular, na Audiência Pública de 7 de dezembro próximo, tendo em vista a criação de um procedimento de regularização de construções irregulares que se quer eficiente, eficaz e com um custo-benefício urbanístico adequado, proporcional e acessível a todas as pessoas (destinatárias da lei) – sob pena de não conseguirmos irradicar todas as situações irregulares ou clandestinas existentes no município, o que só será conseguido se a Lei que vier a ser aprovada contiver as emendas supra propostas.

É, portanto, de extrema importância a participação de todos na próxima Audiência Popular a realizar-se no dia 07/12/2017, pelas 13:30h, junto da Câmara de Vereadores de Videira, espera-se que a atual Administração esteja realmente aberta a proceder a melhoramentos nessa proposta de lei complementar e, subsequentemente, que todos os interessados Videirenses adiram à regularização urbanísticas das suas casas e espaços comerciais irregulares (ou clandestinos), sendo expectável que, uma vez esgotado o prazo para o fazerem, o Município irá fiscalizar e sancionar as situações irregulares que, porventura, assim permaneçam.

Fiquem bem e na paz de Deus.

José Luís de Castro

Advogado / Lawyer and Senior International Advisor (especialista em Direito Europeu e Direito Público e da Energia)

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